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中國金茂雙千億下的兩升兩降 上半年總土地款341億元

文 / leiyuan 來源: 每日經濟新聞 2019-09-02 10:14:18

  合同銷售金額約785億元,合同簽約銷售凈額同比增長約79%,銷售面積同比增長114%。

  8月28日,中國金茂(00817,HK)在香港發布2019年中期業績報告。

  中國金茂同時宣布,截至半年業績報告發布日(8月28日),該公司的合同簽約金額與回款金額已雙雙突破1000億元人民幣。

  兩升

  2019年1~6月,全國商品房銷售面積同比下降1.8%,商品房銷售額同比增長5.6%。在“房住不炒”的政策主基調下,行業整體增速放緩,房企整體表現趨于平穩。

  如此背景下,中國金茂仍然取得了亮眼的成績,實現了簽約銷售額和銷售面積的雙升。

  公告顯示,2019年上半年,中國金茂達成合同銷售金額約785億元,銷售面積約358萬平方米,排除2018年上半年大宗寫字樓交易的影響,中國金茂合同簽約銷售凈額同比增長約79%;銷售面積同比增長114%。

  中國金茂一直在“加速跑”。公告顯示,自3月開始,中國金茂單月簽約額均達到百億以上。3月,中國金茂取得簽約銷售金額為人民幣100.35億元;4月,完成簽約銷售金額127.92億元;5月,取得簽約銷售金額133.39億元——銷售金額延續前兩個月的遞增態勢,以更快的速度奔向千億;6月,中國金茂刷新今年單月最高成交金額,達成簽約銷售額約239.97億元。

  與此同時,回款速度亦緊跟簽約上升趨勢,回款金額突破千億,中國金茂以超過90%的回款率實現了高效、有質量的增長。

  “金茂千億時間”也在進一步縮短。2018年,中國金茂花了將近10個月,首次躋身千億陣營;2019年,完成簽約額和回款額雙千億,中國金茂僅僅用了不到8個月時間。

  此外,在克而瑞發布的2019年上半年房企銷售排行榜中,中國金茂的排名也由2018年的第24位大幅向上躍升七位,晉升為第17名。

  同時,中國金茂上半年保持了利潤的穩健增長,37%的毛利率處于行業領先水平,核心凈利達到32.81億元,穩步向上增長。

  兩降

  在實現高增長的簽約銷售額和銷售面積的同時,中國金茂的平均借貸成本和凈負債率也進一步下降。

  公告顯示,2019年上半年,中國金茂的凈負債率下降至67%,持續位于行業安全穩健范圍內。同時,金茂更贏得了資本市場的信賴,持續保持著TOP20房企同行中極低的資金成本。

  資料顯示,2019年上半年,中國金茂先后成功發行了5年期18億元人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優先擔保票據,利率分別為3.72%、4%、4.25%。2019年上半年,中國金茂當期平均借貸成本較2018年年底下降了0.15個百分點,達到4.96%。

  金茂管理層表示:“2018年我們的資金成本大概是5.11%,現在減到5%以下,負債比例也從2018年底的71%降至目前的67%。”

  貨值充足

  土地儲備方面,2019上半年中國金茂拿地謹慎。期內共計新增土儲(計容面積)643萬平方米,受益于城市運營項目大規模落地(計容面積貢獻占比45%),公司新增土儲地價約5300元/㎡。

  目前中國金茂總土儲6998萬方,已在44個城市擁有180余個項目,85%以上土儲集中在核心一二線城市,能夠為中國金茂未來三至五年的規模擴張提供堅實基礎。

  上半年中國金茂總土地款341億元,占同期銷售金額的43%,新增拿地主要布局在華南、華東及華中區域,分別占比26%、23%、21%,西部、環渤海區域占比17%、13%。

  此外,截止至2019年6月30日,中國金茂物業及土地已銷售未做收金額約1,766億元人民幣,提前鎖定了未來一至兩年的業績和利潤增長。

  中國金茂領導層稱:“上半年公司拿地保持了比較好的節奏,招拍掛集中在一二線,城市運營集中在環都市圈城市,全年總體拿地將和去年持平。”

  金茂管理層談及拿地思路時表示:“我們認為拿到優質的地,具有競爭性的地是第一位的,而不是數量多是第一位。所以中國金茂大多通過城市運營來完成拿地。競爭過于激烈的土地價格太高,最后操作起來非常困難,這不是我們的選擇。”

  值得一提的是,金茂上半年新獲取項目中,城市運營項目達5個,土儲貢獻率達到45%。同時,上半年中國金茂拿地成本進一步攤薄至5300元/㎡,同比降低35%。

  如今,中國金茂已有16個城市運營項目在手,其城市運營模式已然進入成熟復制階段。根據中報公布數據,報告期內中國金茂的物業銷售平均單價為24000元/平方米。據此粗略估算,中國金茂的土地成本僅占售價的22%,未來產品將有更多空間投入研發建設成本,在進行更優質產品打造的基礎上拓寬利潤。

  盡管貨值充足,金茂管理層表示:“從兩個方面考慮,一方我們希望在價格上多創造價值,提升毛利的水平;另一方面,近期開始,公司從簽約銷售額轉向回款導向。所以我們今年目標還是保持1500億不變,但是我們內部的追求還是希望能夠超越。”

  混改加速

  2019年的混合所有制改革推進,給中國金茂的持續發展帶來了新動力。

  中國金茂于7月26日引入平安為公司第二大股東,交易價格為4.8106港元/股,交易總規模約87億港元。中化集團股比由49.7%降至35.1%,仍為第一大股東,平安占比15.2%,新華則占比9.18%。此次引入平安作為第二大股東,有利于雙方未來在城市運營拓展、項目開發等方面加強和拓展更大的合作空間。

  未來,金茂將協同中國平安旗下產業資源及金融實力,拓展更大的合作空間。

  混改的實質,是中國金茂實現了進一步的“市場化”,獲得了更有活力的股權結構和更有實力的長期投資方。對于金茂的“市場化”,中國金茂管理層表示:“中國金茂將在保持央企屬性的前提下,無限接近市場化運營。”

  “平安、新華旗下眾多科技、健康、養老等產業板塊,與公司‘大科技、大健康、大文化’的產業資源方向高度契合,未來將充分發揮協同作用,進一步豐富公司產業資源庫,助力城市運營項目獲取。平安、新華旗下金融產業機構眾多,未來公司將積極與股東旗下金融機構展開多層次的合作(如項目股權合作等),獲取多維度金融支持。”

  對此,金茂管理層表示:“平安不介入經營管理,就是財務投資角色。金茂以前就有和平安的合作,包括不動產合作,以及銀行發債也有合作。未來,平安成為我們第二股東,我們在各方面的合作會加強和加快。”

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