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弘陽地產破發背后:跑馬圈地 下調增速后的銷售壓力

文 / leiyuan 來源: 智通財經網 2019-06-16 14:10:39

  登陸港交所還不到1年的時間,弘陽地產便迎來了3次破發,且還都集中于今年5月下旬。

  今年5月20日、21日和23日,弘陽地產的收盤價分別為2.49港元/股、2.45港元/股和2.46元/股,相較于其首發上市日的開盤價2.5港元/股,下跌幅度分別為0.4%、2%和1.6%。

  這與其2019年銷售目標增速的下調,連續的高息發債不無關系。

  跑馬圈地

  弘陽地產起家于江蘇南京,1995年,實際控制人曾煥沙成立南京紅太陽商業大世界有限公司,開始從事建筑及建材業務。而其真正進入住宅物業的開發則要往后再推4年,可追溯至1999年12月南京紅太陽房地產開發有限公司(下稱“南京紅太陽”)的成立。這一年,上市公司首個項目旭日華庭開始建設。

  值得一提的是,弘陽地產耗費了4年時間來打造這一住宅項目,直到2003年旭日華庭才開盤,這與其現在秉承的高周轉完全是兩種不同的操作路徑。也是于該年度,曾煥沙開始組建弘陽集團。2006年5月,隨著南京弘陽廣場開工,弘陽集團將業務由房地產開發拓展至商業物業開發。整整5年后,該商業才全面開業。

  2010年,弘陽地產走出南京,將業務拓展至江蘇常熟、南通和無錫。次年1月,常熟弘陽尊邸、南通弘陽上城奠基,7個月后這兩個項目便開始銷售了,這或是上市公司最早可以追溯到高周轉項目。

  弘陽地產曾在其招股書中透露,要求各城市開發團隊在獲取土地后85天內實現開工,180天內實現有質量的開盤。言語中,不乏對規模與資金的追求。

  2013年5月,南京弘陽酒店開業。至此,弘陽地產房地產開發與銷售、商業物業投資與經營、酒店運營3大業務形成。

  2016年10月,弘陽地產以6.65億元的代價,竟得合肥長豐CF201609號地塊,這也其將業務拓展至江蘇以外地方的開始。次年5月,上市公司繼續在安徽跑馬圈地,以4790萬元的代價,斬獲滁州來安LASZ2017-11號地塊。安徽于2018年成為其第二大貨值來源的城市也就不難理解了。

  過去的1年,是弘陽地產進行全國化布局的1年。據其年報披露,2018年,弘陽地產共獲取31幅地塊,新進杭州、成都、武漢、南昌、寧波、佛山、徐州、紹興、開封、蚌埠等城市,基本形成以上海、南京、杭州、合肥4大都市圈為核心的布局。

  弘陽地產在其年報中表示,2019年將繼續擴大城市布局,這與其CFO申廣平在2018年業績發布會中所透露“會拿出回款的50%-60%左右用于投資拿地”極為一致。

  事實也是如此,今年除了首次進入西安、長沙外,弘陽地產繼續以較高溢價在土拍市場拿地。據觀點地產網數據,截至5月8日,弘陽通過土拍已在南昌、佛山、安徽、江門、常州、常熟、南京、溫州等8個城市獲取10幅地塊。

  緊張的資金鏈

  伴隨著持續的對外擴張和積極的土拍市場表現,往往帶來的是資金鏈的緊張。截至2018年末,弘陽地產需1年內償還的銀行貸款與其他借款為82.34億元,需于1年內支付的優先票據為25.93億元,其所持有的貨幣資金為124.56億元,而可動用的僅為62.23億元。

  過去的兩年,弘陽地產的借款總額分別為116.29

  億元、219.19億元,同比增長率為88.49%。自打去年11月以來,上市公司就累計進行了4次高息發債。

  2018年11月,弘陽地產發行了一筆于2020年到期,金額為1.8億美元的優先票據。此后的1個月,又發行了一筆2億元美元的優先票據,到期日與前者相同,利率均為13.5%。今年3月,上市公司發行了其首筆優先票據,于2021年到期,金額為3億美元,利率相較前兩次有所下降為11.5%。4月,再次發行了一筆于2022年到期,金額為3億美元的優先票據,利率為9.95%。

  弘陽地產在發行上述優先票據時均表示,擬將所得款項凈額用于為現有債務再融資及一般企業用途。說直白一點,就是借新債還舊債,但債務成本又較之其過去兩個年度攀升了不少。據其招股書披露,2016年、2017年上市公司的債務實際利率分別僅為7.72%

  及7.52%。

  與此同時,弘陽地產的現金流一點也不好。過去的兩年均為負值,具體為-34.98億元和 -26.28億元。

  2017年、2018年,上市公司的負債總額分別為328.68億元、540.72億元,相應總資產為413.25億元和679.22億元。經計算,前后兩年的比率分別為1.645和1.643。不難看出,弘陽地產的負債擴張幅度稍稍快于總資產。

  智通財經app了解到,過去兩年,弘陽地產的毛利率分別為40.6%及31.25%,凈利率分別為19.47%、14.32%,均呈現出下滑態勢。而后者的下滑,則是由于三費費率上升所致。2016-2018年,上市公司的三費費率分別為9.18%、16.08%和16.53%,整體攀升較快。

  下調增速后的銷售壓力

  2018年,弘陽地產實現銷售額473億元,較之2017年增長84.2%。盡管在規模上維持著高增速,但距離曾煥沙曾于2017年提出的“500億元”目標還差27億元。

  從地區貢獻來看,南京是其貨值的第一大來源,以146.84億元的銷售額,占比31.02%。該市與常州、南通、蘇州、無錫和徐州6大城市共實現銷售額391.42億元,這也是去年江蘇省為上市公司所貢獻的貨值,在年度銷售額中占比82.69%。此外,合肥、武漢分別實現銷售收益47.48億元和26億元,成為弘陽貨值來源的第二梯隊。

  而武漢的金額則是由印月府1個項目拿下的,合約銷售均價16559元/㎡。進入武漢首年,就為弘陽地產帶來5.49%的銷售額,上市公司繼去年9月作價16.37億元,收購廈門英泰富所持有的名流置業武漢有限公司55.25%股權,以獲取后者所持有漢陽區鄧甲村的住宅物業,今年2月又持續進行收購也就不難理解了。

  鄧甲村住宅物業,包括七幅地塊(NK1至NK7)。其中,NK1為空置土地,總建筑面積約為20.42萬㎡。NK7現正在開發中,總建筑面積約為68.84萬㎡,預計可售建筑面積約為51.92萬㎡,預期于2021年12月竣工。此外,NK6地塊還有1.85萬㎡可售。

  2019年2月,弘陽地產間接控股子公司南京紅太陽繼續作價11.78億元,收購南京臺亞所持有的名流置業武漢有限公司39.75%股權,使得持有后者股權比例升至95%。

  如果仔細深究弘陽地產的規模發展史,就發現弘陽地產的高速發展是在過去3年里完成的。據克爾瑞研究中心數據,2016年弘陽地產的銷售額為156.8億元,與德信地產一起名列房企第100名,而2015年該名次為廈門國貿,銷售額為103.8億元。且2015年TOP100銷售榜單并未出現弘陽的身影,這也說明了上市公司是于2016年突破百億銷售大關的。

  此后的1年,弘陽地產繼續以256.94億元的銷售額,維持著147.53%的增長率。歷經了兩年的快速增長后,上市公司將2019年的目標定位600億元,相較2018年僅增長26.85%,顯然大幅下調了增速。

  截至5月31日,弘陽地產實現累計合約銷售金額為203.43億元,僅完成了下調后年度目標的33.9%,這也意味著剩余近7成的銷售目標要在接下來的7個月里完成,下半年的銷售壓力將大為增加。

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